Czym jest księga wieczysta?


Kwestia obrotu nieruchomościami jest na tyle ważna, że uznaje się konieczność zapewnienia wszystkim całkowitej pewności tego, komu i jakie prawa do nich przysługują. W tym celu powstają księgi wieczyste, czyli oficjalne, publiczne rejestry zawierające pełny opis stanu prawnego własności gruntowych i budynków. Co powinniśmy wiedzieć o tych katalogach?

Podstawa prawna

Choć historię ksiąg wieczystych liczy się od średniowiecza, to obecny ich ustrój wynika z ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Współcześnie są one prowadzone przez wydziały sądów rejonowych - jak ujawniło wieloletnie doświadczenie, jest to rozwiązanie lepsze od poprzedniego, kiedy zajmowały się tym państwowe biura notarialne.

Cechy i zasady ksiąg wieczystych

Ponieważ celem rejestrowania nieruchomości w księgach jest zapewnienie pewności obrotu, najważniejszymi zasadami ich dotyczącymi są domniemanie zgodności ze stanem prawnym i rękojmia wiary publicznej. Domniemanie oznacza, że wskazana w treści wpisu sytuacja prawna nieruchomości jest tożsama z faktycznymi uprawnieniami wskazanych tam osób. Rękojmia, jaką daje treść księgi wieczystej, chroni natomiast osobę, która w dobrej wierze nabyła nieruchomość od kogoś niezgodnie z prawdą wpisanego do rejestru jako właściciel. Prawa w takim wypadku przechodzą na nabywcę mimo rozbieżności między faktami a danymi w rejestrze. Oczywiście może to doprowadzić do wielu osobliwych sytuacji, ale ustawodawca uznał, że zagwarantowanie niepodważalności ksiąg warte jest podjęcia takiego ryzyka.

Charakterystyczne dla ksiąg wieczystych jest również pierwszeństwo praw wpisanych przed niewpisanymi, które działa jednak wyłącznie w przypadku praw rzeczowych ograniczonych (np. służebności czy hipoteki). Katalog podstawowych zasad wieczystoksięgowych uzupełnia jawność formalna. Oznacza ona nie tylko powszechną możliwość zapoznania się z ogólnodostępną treścią ksiąg, ale także brak możliwości zasłaniania się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Warto podkreślić, że wpis księgowy jest orzeczeniem sądowym i uczestnikom postępowania jego dotyczącego przysługuje apelacja do sądu okręgowego lub - ponieważ może go dokonać także referendarz sądowy - skarga do sądu wieczystoksięgowego.


Dostęp elektroniczny


Od roku 2010 istnieje w Polsce możliwość elektronicznego dostępu do publicznego rejestru nieruchomości w systemie Nowa Księga Wieczysta. Zawiera on zarówno przeniesione do systemu informatycznego dane zawarte w papierowych księgach, jak i nowe, nie mające “analogowych” odpowiedników wpisy (z prowadzenia ksiąg w tradycyjnej formie zrezygnowano już w 2004 roku).