Jak prawidłowo przenieść własność nieruchomości?

 

Wbrew pozorom, materia dotycząca przeniesienia własności nieruchomości nie należy do kwestii prostych, obwarowana jest bowiem szeregiem wymogów, zarówno czysto formalnych jak i związanych ze specyficzną konstrukcją prawną umów.

Podstawową normę prawną dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości zawiera art. 157 kodeksu cywilnego. Na samym początku, musimy wyjaśnić, na czym polega różnica między umową zobowiązującą do przeniesienia własności a umową przenoszącą własność.

Pierwsza z nich zawiera jedynie zobowiązanie do dokonania przeniesienia - sama w sobie nie powoduje skutku postaci przejścia prawa własności z jednego podmiotu na drugi. Dopiero druga z umów powoduje ostateczną zmianę właściciela. Ważność tej umowy jest uzależniona od ważności wcześniej (lub jednocześnie) zawartej umowy zobowiązującej. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości, obie umowy muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy skutkuje nieważnością. Warto także wiedzieć, iż przeniesienie własności nie może nastąpić pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 157§1). Natomiast jeżeli umowę zobowiązującą do przeniesienia własności zawarto z dodaniem warunku lub terminu i warunek lub termin się ziścił, do skutecznego przeniesienia własności niezbędne jest dodatkowe porozumienie stron, w którym wyrażą one zgodę na niezwłoczne dokonanie przeniesienia.

Na koniec, należy pamiętać o obowiązku dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości – co prawda, nieujawnienie zmiany nie powoduje nieważności samego przeniesienia własności, aczkolwiek jest to niezwykle ważne ze względu na ochronne działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.